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美国购房流程——过户
作者:美易 来源: 日期:2016-10-20 人气:585

近来,前往美国的人越来越多,很多人发现在大洋彼岸拥有一栋自己的房子也并非难事。然而,在购房的过程中还发生了很多有意思的事。特别是有朋友付了钱,办完了手续,发现居然没有房产证,只有一份叫做产权转让书的文件,经纪人还说这个东西没了也无所谓,信息已经全部登记在政府网站了。那位朋友吓坏了以为遇上了大骗子,赶紧咨询美国的朋友,才了解到这正是地道的美国房产过户方式。现在就让我们来了解一下美国购房交易流程吧。

一般美国购房分成购买公寓和别墅两种,总体流程类似,有部分区别。

一、前期准备

1)选择房间号(公寓)、地块号(别墅)可实地考察项目,买方选择房型,房号,确定房价。

2)签署交易合同买方在签署之前,需提供资金证明。

二、 签合同后的3天内

1)支付定金定金一般为房价10%,汇至指定账户。

三、在过户日的7个工作日前

1)签署过户文件 美国领事馆公正文件;过户文件(结算说明、贷款协议、贷款文件)。

四、过户日的5个工作日前

1)第二期支付 现金或者银行贷款支付尾款,汇至指定账户。

五、合同签署的过户日

1)完成过户 购房交易结束。

整个购房交易流程较简单,在现房情况下,按照流程大约只需一个半月就能完成。

五个步骤中又以三、四涉及过户的内容最为重要,美国过户日称为Closing Date

首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的,当然,如果双方都同意时,也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情呢? 
总的来说有以下这些:

1、在过户日之前或当日,买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)。

2、卖方与买方签署产权转让书合同,将房间钥匙转交给买方。

3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册。

4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项
关于在过户当天是有谁来主持,在美国东西部还有些不同。   在美国西部,一般来说都是由第三方——来持有资金,签署产权转让书,全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场,由产权公司全权操作。

在美国东部,一般来说产权转移的过程是在一个称作结算公司Settlement Company)的地方进行的,买卖双方(大多数时候也包括其经纪人)都集聚一堂,由律师或是结算代理主持,支付款项签署产权转让书,最后前去政府进行产权登记。当然,若买方确实无法出席,也可以委托其经纪人或律师代理,代表他们签字,完成过户的流程以及审核。

付了钱,签了产权转让书,产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度,购房并没有类似我们的房产证,所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站,人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息;在少数没有政府网站的地区,人们可以去政府办公室进行查询。

下图是佛罗里达州迈尔斯堡的一套物业在其郡政府网站的登记信息。上面不仅有业主信息,也有房屋的基本信息。 

  不过消费专家提醒,天下没有白吃的午餐。反向房贷虽可让屋主进帐,但也必须付出代价,包括昂贵手续费,有时候得不偿失。 
       
一般来说,在政府部门进行注册登记后,一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外,比如前几年美国经济情况不好,政府部门也大量裁员,而有的地方房产市场的交易量却大大上升,导致政府部门人手不够,以至于完成产权的登记备案需要6-8周。虽然产权的登记需要时间,但产权的转移在过户日已完成,那时你已是房子的拥有者了。
  
可以说,完成过户程序,在进行登记以后,产权转让便已不再重要,也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案,将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件,产权所有人就可以轻松办理了。
  
对于自己的房屋,你是喜欢有房产证藏在家里安心呢,还是觉得美国人将信息登记在政府来得方便省心呢?

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